011 易学难精
这一天参观下來，林成对房地产行业的了解又深⼊了不少，包括房地产的盈利模式，
作方法等等。
聂雷手下的一个⾼薪聘请的经理，看聂雷对林成推心置腹，而且聂雷也让他对林成有什么说什么，把房地产业的技巧多跟林成介绍介绍。
这个经理姓张，具体姓名沒说，林成反正称呼他张经理。在吃饭的时候，聂雷叫这个张经理作陪。
酒一下肚，张经理的话也开始多了起來“现在的房地产行业咱们还是进⼊晚了，早在七八年前，那时候家国就定下了发展房地产的基调，那时候⼲的真少啊，四五年前，很多房地产企业都纷纷上马，挣钱的生意都是一窝蜂的上，从那时候开始，房价就跟坐了火箭一般的往上窜，那时候只要开发就挣钱，而且是大挣特挣。”
张经理举杯敬了林成和聂雷一杯酒，接着说道“那时候别说开发商挣钱，就是炒房的也挣了个盆満钵満，而且那时候炒房
本不需要自己花钱。”
“哦，张哥，你说说，给我长个经验。”林成举杯，跟张经理走了一个。
“呵呵，林总，您太客气了，你是聂总的朋友，我当然知无不言言无不尽了。炒房一开始的确是不用自己花钱的，那时候的房价一天一个价，远远⾼于行银 款贷利率，所以那时候很多人都买房。打个比方，那个时候一套房上个月买的三十万，下个月卖的时候就是四十万，首付十万元的话，那就相当于一个月挣了十万块，多大的暴利，如果你手头有钱，那买个十套八套，那一个月就是百万富翁了。”
“哎，张哥，你刚才说炒房不用自己花钱，这十万块不就相当于先期的投⼊了吗？这还是要自己花钱的。”
“呵呵，林总，你听我慢慢说，其实刚才说的情况是正常投资的情况下，这是正常投资的收益，这其实很正常，谁也说不出什么來。我其实最主要说的是一种行银的漏洞，那时候的行银对于房地产的监管不严，那时候挣钱好挣啊，都是套行银的钱，一开始是开发商在套，后來就是广大炒房投资者再套，后來行银也发现了这个漏洞，于是就给封杀了。”
“哦？什么漏洞？”
“这个漏洞才是房地产商真正的空手套⽩狼，打个比方说，房地产商开发了一千套房子，咱都不说，就拿一套为例说说，一套房子最开始的售价是三十万，那个时候房子价格疯涨，一套房子一两个月就可以升到四十万。房地产商就自己找人买自己的房子，然后抵押给行银，本來三十万的房子，房地产商自己找人买是六十万，但是这只需要
十万块钱的首付，于是他们自己人拿出十万块钱了首付，然后跟行银
款贷五十万，这个人就欠了行银五十万块钱。行银就把这五十万块一次
的给了房地产商，然后在家坐等收利息。房地产商就把本來价值三十万的房子卖了六十万，从行银走了一遍账，瞬间翻了一翻，六十万全部到手。而地产商叫的自己的人去买房子的这个自然就还不起房贷，于是房子就成了行银的了。房子价格还是三十万，但是却卖给行银卖了六十万。你说这三十万是不是⽩挣？而且还沒有一点风险？本來这人去行银
款贷就是以房子抵押的，现在还不起，房子自然就给行银了。其实这在行业上有个说法就叫盘內滚珠，珠子不管怎么滚，还是在盘子里。”
张经理边说，林成就听懂了，张经理还沒说完，林成就知道什么意思了，这的确是个捞钱的好办法。
聂雷想了一想，对张经理说“老张，你说的这个我明⽩了，这个办法太好了，咱也这么搞，一年挣个几亿几千万的，我给你工资翻十倍。”聂雷像是发现了一个新陆大一般。
张经理笑了笑“聂总，现在行银 款贷比以前严格多了，在也沒有以前的这种漏洞钻了，其实我三年前就明⽩了这个道理，但是那时候行银已经不傻了，早就制定专门的策略了，比如限制买房的套数，首付的比例，还有买房人的户口等等。”
聂雷似懂非懂的点点头，然后有点不死心，疑惑的问“张经理，这个办法真的不行了吗？”
“聂总，肯定不行了，行银又不傻，人家早就给自己算计到家了，赔钱的买卖谁⼲啊。”
聂雷这才死心“來，喝酒，喝酒。”
林成今天的收获可是不小，他对房地产行业的过去和现在都比较了解了，起码对以后房地产行业的走向有了大概的认识。
用张经理的话來讲，房地产行业确实挣钱，国全的亿万富翁比例大概有四成到五成是來自房地产行业。
不过林成想的更深一些，从现在的情况看，房地产行业的确是舂天，而且是舂的不能再舂了舂天，但是一年有四季，有舂天就有冬天，房地产行业也不会永远都是舂天。就用太极來讲，力到劲头，就是最衰弱的一个点，这就是所谓的物极必反，任何事物发展到极点，都会出现截然相反的另一面。有上坡就有下坡，上坡路走完那就应该走下坡路。
房地产现在是好⼲，但是照这目前的趋势，早晚有严冬的一天，现在老百姓早就对⾼房价抱怨非常了，现在的房地产沦为炒房客和开发商的盈利工具，普通老百姓已经对房价望尘莫及了。
但是房子是⼲什么的，是给老百姓住的，绝对不应该是盈利的工具，任何
政机关也不能把房子作为盈利的工具。虽然家国现在还有这样或那样的不完善，但是我们相信，我们的房子一定会回归到他本來的位置的，就是让老百姓有房可住，安居乐业。
其实林成的预测还是对的，林成的这个预测，是据太极的物极必反來推断的，太极是个大学问，可能三年五年看不到结果，但是在一段长时间內，绝对是会遵循这个原理发展的。
林成想起过年回來，聂雷赠给自己车的时候，自己行驶在港香路的时候，刘琳的感叹：我什么时候能在这个城市买套房子啊！
其实这就是老百姓的心声，只有听到了老百姓的心声，才能更好的顺应民意。这这桌酒席快结束的时候，林成定下了一个未來的房地产发展基调：那就是房地产行业只专注于经济适用房开发，盖老百姓买的起的房子。
当然这个决定，林成现在实现起來还有些难度，因为房地产开发需要的资金可不是个小数目，虽然说现在可以从行银 款贷，但是现在的行银跟前几年的行银可不一样了，现在的行银都算计到家了，审核审查评估，款贷数额也不像以前那样随便批了，从行银 款贷是越來越困难了。
吃完饭，聂雷被手下人叫走了，聂雷走的时候嘱咐张经理带林成四处转转，不管有什么需要，不管林成有什么不明⽩的地方，只要你还想在这里⼲，就必须有什么说什么。
聂雷说的很郑重，张经理丝毫不会怀疑聂雷的决心。何况他从聂雷的一言一行里也能看的出來聂雷对于林成的巴结。哦，这不应该说是巴结，应该说是照顾。
下午，张经理带着林成参观了建筑工地，施工现场，仔细给林成介绍工地上的一些东西：其实大的房地产公司本不需要自己养建筑工人，自己养的工人本⼲不出來活，更何况现在岛城这边的人，也本不会去这样的建筑工地⼲活。
他们都是雇佣的包工队，也就是专门承建建筑的单位，当然也有不少领着小工的包工头。这些都是雇佣的，咱们只跟承建单位签定合同，这就少了很多事。比如自己养工人出工步出力，工人的五险一金问題等等。
质量监管有监理，监理方面的关系，自有开发商去处理。关系处理好了，那大问題就会变成小问題，小问題会变成沒有问題。
张经理断断续续的想起什么说什么，可给林成长了不少知识，比如盖房的时候需要土地证还有开工建设许可证还有规划许可证，都需要去哪里办？还有销售的时候都需要办什么证，沒有预售许可证最好先别着急销售，要是被抓到的话，罚的比较狠。还有销售的时候，售楼姐小炒房，这些问題怎么发现，怎么避免。
一天结束后，林成发现，今天自己一天长的知识，比去年一个学期学的都多。因为这些东西都是有经验的地产经理的亲⾝经历，可以说是超浓缩，里面含有的信息量是经过千锤百炼的实战得來的。
林成回到宿舍后，就躺在
上，把今天一天学到的房地产行业的实战经验从头捋了一遍，越想就越觉得看似简单的房地产行业其实东西也不少。
其实各行各业，知道很容易，要精通就很难了，易学难精。